Верховный Суд РФ отменил судебные акты по делу об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения и направил дело на новое рассмотрение. Поводом стало существенное нарушение норм материального права нижестоящими инстанциями.
Кратко о ситуации:
В рамках дела о банкротстве гражданки П. финансовый управляющий оспорил ее сделки по продаже двух нежилых помещений, совершенные в 2018 году. Арбитражный суд признал их недействительными.
К моменту оспаривания помещения уже сменили нескольких владельцев и в итоге были приобретены И.А.М. в 2021 году.
Управляющий подал иск к И., требуя вернуть помещения в конкурсную массу банкрота.
Суды трех инстанций удовлетворили иск, посчитав И. недобросовестным приобретателем. Главным аргументом стала огромная разница между ценой в договоре (40 000 руб. за каждое помещение) и их кадастровой стоимостью (около 300 000 руб.).
Почему ВС РФ не согласился?
Верховный Суд указал, что суды допустили ключевую ошибку. Они сделали вывод о недобросовестности И., основываясь практически исключительно на низкой цене в договоре. При этом они проигнорировали представленные ответчиком доказательства:
Расписка, подтверждающая, что реальная уплаченная цена составила 1 420 000 руб., а не 80 000 руб.
Доводы И. о том, что он нашел объект на «Авито», проверил историю собственности через ЕГРН (где не было никаких обременений или отметок о спорах) и не знал о притязаниях третьих лиц.
ВС РФ подчеркнул, что в силу закона (п. 5 ст. 10 ГК РФ) добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Бремя доказывания недобросовестности лежит на истце.
Ключевые выводы из определения:
Цена в договоре — не единственный критерий. Покупка по цене ниже рыночной сама по себе не является безусловным доказательством недобросовестности покупателя.
Главное — осведомленность. Недобросовестным приобретателя признают, только если докажут, что он знал или должен был знать о незаконности отчуждения (например, о том, что имущество спорное или выведено из владения собственника помимо его воли).
Доверие ЕГРН. Покупатель вправе полагаться на данные ЕГРН. Если в реестре на момент сделки нет записей о судебных спорах или иных претензиях к праву собственности, это важный аргумент в пользу его добросовестности.
Дело направлено на новое рассмотрение, где апелляционному суду предстоит всесторонне оценить все обстоятельства, включая реальную цену сделки и действия Иванова по проверке юридической чистоты объекта, а не ограничиваться лишь формальной суммой в договоре.
Это важная позиция, которая защищает стабильность гражданского оборота и reinforces презумпцию добросовестности участников сделок.
(Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2025)) (Определение ВС РФ 41-КГ23-65-К4 от 16.01.2024)